1세대 1주택 비과세 혜택은 9억원까지만 적용된다고 하는데, 주택 양도가액이 9억원을 초과하는 경우 양도차익은 어떻게 계산하는가? 

장기보유특별공제액은  어떻게 계산하는가?

1세대 1주택 비과세 규정은 주택과 이에 부수되는 토지의 양도당시 실지거래 가액이 9억원 이하인 경우에 적용되며, 9억원을 초과하는 고가주택인 경우에는 9억원을 초과하는 부분에 상당하는 양도차익에 대하여는 양도소득세를 납부하여야 한다.

1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택의 과세대상 양도차익 계산방법은 다음과 같다.

거주자가 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택을 양도할 경우의 장기보유특별공제액은 위 과세대상 양도차익에 보유기간별 공제율(등기된 3년 이상 보유주택에 한정하여 24%~80%)을 곱하여 계산한다.

그러나, 비거주자 신분상태에서 취득한 주택을 비거주자 신분상태에서 양도하거나, 국내에 1주택 소유한 1세대가 출국일(원칙적으로 세대전원이 출국한 날을 말하며, 해외이주법에 따른 현지이주의 경우에는 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날을 말함)부터 2년이 지나 당해 주택을 양도하는 경우로서 양도일 현재 비거주자인 경우에는 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받지 못하므로 위 산식을 적용 하지 않고 전체 양도차익에 대하여 과세된다. 한편, 양도일 현재 비거주자인 경우 에는 장기보유특별공제액을 계산할 때 10%~30%의 공제율을 적용한다.

<관련법령>
▸소득세법 제95조, 동법 시행령 제160조(고가주택에 대한 양도차익 등의 계산)