싱가폴 부동산 시장에 관심이 있으시면 다 한번쯤은 들어봤을 TDSR이랑 ABSD.. 그런데 다들 자세히는  모르시는거 같아서 한번 정리해봤습니다. 



TDSR은 Standardization of Total Debt Servicing Ratio (TDSR)의 약자로 총부채 상환 비율에 대한 정책입니다. 기존의 부동산 담보대출이 부동산 가액의 따라서 결정이 되었다면, 이 정책은 가계의 소득 수준에 따라서 대출을 결정하는 것입니다. 주요 골자는 가계 대출 한도를 다른 모든 대출과 합산해서 계산하겠다는 뜻입니다. 부동산 대출을 포함한 자동차 대출, 학자금 대출, 신용카드, 그리고 다른 모든 담보/비담보 대출을 포함한 모든 가계 대출이 그 가계의 매달 소득의 일정 비율을 맞추어야 한다는 뜻이지요.



이 정책이 나오기 전에는, 대부분 해당 부동산의 가치에 따라서 대출을 받을 수 잇었습니다. 그래서 복수의 부동산에 대한 담보 대출을 쉽게 받을 수 있었습니다. 그런데, “토틀” 부채 상환 비율이 되면서, 싱가폴에 있는 모든 금융 기관을 다 합쳐서 받은 대출이 가계 수입의 60프로를 넘으면 안된다는 것으로 바뀐거지요.

예를 들어 한 가계의 소득이 6천불정도 라고 가정하겠습니다. 그러면 총대출 한도가 3600 불입니다.

(60% x $6,000) = $3,600.  만약 자동차 대출 비용으로 매달 600불 정도 나간다고 가정하면, 주택 대출로 달달이 낼수 잇는 한도가 3000 불로 감소합니다.  대출을 받을 수 잇는 한도는 약정한 대출 금리로 매달 3000 불 repayment되는 금액으로 대출 총 금액이 정해지게 됩니다. 현재 80만불을 1.4% 금리로 25년을 쓰시면 한달에 대출비로 나갈돈이 대략 3100불 정도가 나옵니다. 그래서, 부동산 가액 대비 TDSR의 한도를 맞추지 못하면 아예 대출 불가가 됩니다.

게다가 MAS 가이드 라인에 따르면 현재 1.0-1.4% 수준인 모기지 금리가 최저 수준임을 들어 향후 금리 상승 가능성을 이유로 모기지 금리가 3.5 %로 추산하고 있습니다. 현재 대출금의 수준이 반정도로 줄여진다고 생각하시면 됩니다.

달달이 들어오는 돈이 아닌 소득 예를들면 커미션/ 보너스/ 월세 소득 /프리랜서의 소득 의 경우는 30%를 짤라낸 금액에서 총대출 한도를 결정합니다. 좀 까리한 금액이다 싶으면 아예 소득으로 쳐주지도 않습니다.

예를 들어서, 프리랜서의 소득니 4천불 이라고하면 대출 가능한 소득은 30%를 쳐낸, 2800불로 잡히고 실제 대출은은 이 금액의 60프로에서만 가능합니다.

$4,000 – 30% = $2,800

$2800*60% = $1680 (TDSR) 한도.



결국 이 정책은 부동산 구매자의 숫자를 확 줄여버리는 효과로 작년 6월에 도입된 이래 1년만에 멈출 줄 모르던 부동산 가격을 하락세로 돌려놓앗습니다.  대출 불발로 나가리 된 거래들도 많아보이고요.얼마전 Tharman 부수상님께서 하신 말씀의 뉘앙스로 보아서는, 당분간 이 규제들이 없어질 가능성은 … 별로 없어보입니다.